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长租公寓资金链困局:小阳春消失,“空置率低于10%才能生存”

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长租公寓资金链困局:小阳春消失,“空置率低于10%才能生存”  

长租公寓在经历2019年资金链紧张问题之后,又遭遇了疫情带来的生存考验。

  

由于资金回报周期较长、重资产等因素,长租公寓往往资产负债率偏高,资金链紧张。其中,去年上市的蛋壳公寓资产负债率高达99.8%。

  

“如果三月租房市场不回暖,可能会把长租公寓拖垮。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  

长租公寓资金链困局:小阳春消失,“空置率低于10%才能生存”

小阳春消失

“空置率低于10%才能生存”

  

长租公寓受市场周期性影响较强,在每年春节后返乡潮和毕业季都会迎来租房小高峰。然而,在疫情影响下,假期延长,返乡潮滞后。

  

据新华社报道,在2月18日结束的40天的春运里,全国累计发送旅客14.76亿人次,比去年同期下降50.3%。这意味着,大量租客在春节之后推迟返程计划,且有可能退租,租房市场的“小阳春”并未如约而至,部分长租公寓面临空置率上升。

  

贝壳研究院数据显示,2020年1月,18个重点城市住房租赁总成交量环比下降达到40.99%,相比2019年2月春节时期下跌18.21%;新增客源与房源总数环比减少42.64%、48.28%。

  

过去一周,蛋壳要求房东免租、自如部分房源涨租,两大长租公寓品牌的一系列动作均遭外界质疑。

  

随后,两家平台也出台了相应补救措施,减免房租或服务费。其中,蛋壳公寓2月10日开放补贴申请入口,为无法返程的租客返还租金,或相应免费延住,最多返还一个月租金。自如则在2月12日公告,将为3月1日后无法返回租住城市的租客减免2月全月服务费,并可以办理无责退租。

  

“和很多企业一样,蛋壳公寓也在疫情期间承担着巨大的房屋空置风险和空置成本,大家也能从之前披露的招股说明书中看到,蛋壳仍然处在亏损状态。”一位未署名的蛋壳公寓负责人在接受《证券日报》采访时表示。

  

不同于开发商自有房产的集中式公寓,蛋壳、贝壳、青客等分散式的长租公寓,在运营上的压力更大,主要来自于装修成本、大量房源预付租金成本等。

  

“如果三月份租房市场还不回暖,对于长租公寓来说是致命的,可以把长租公寓给拖垮。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对8号楼说,“长租公寓的空置率需要低于10%才有可能生存。”

  

长租公寓资金链困局:小阳春消失,“空置率低于10%才能生存”资金链之困“如走钢丝”

  

长租公寓资金链之困在去年已经初见端倪。

  

2019年8月7日,长租公寓乐伽宣布:“公司已停止经营”。10月份,河南悦如资产管理有限公司发布公告称,其投入的1600套公寓因面临巨大经营压力,已无力维持公司正常经营。

  

截至2019年年底,长租公寓市场上已经有乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公司接连爆发资金链危机。

  

长租公寓中小企业在2019年停运、洗牌,头部企业也在遭遇亏损和资金紧张。据招股书数据,2017年至今,蛋壳公寓累计亏损约42亿元。2017年至今,青客公寓的净亏损累计已达14亿元。据第一消费金融报道,自如公寓在2015至2017年累计亏损近13亿元。

  

一边亏损,一边扩张。长租公寓头部企业为了抢占市场,在资本的推动下跑马圈地,高价拿房。

  

过去两年,蛋壳公寓在一线城市大规模扩张。据中国房地产协会网,截至2019年11月30日,蛋壳公寓已在北京、深圳、上海、杭州等13个城市落地,管理公寓数达43.27万间,比2015年底的2434间增长约170倍。

  

自如公寓也在资本的助推下,拥有了100万间长租公寓。据天眼查数据,从2018年1月至2019年6月,自如已进行了3轮融资,收到来自腾讯投资、红杉资本、华平投资等投资方共计至少70亿元人民币的融资。

  

“长租公寓的财务状况如同走钢丝,绷得很紧,资金流都拿来扩张了,所以一旦租客骤降或资产证券化受阻,就容易出问题。”业内人士表示。

  

以蛋壳公寓为例,招股书显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,资产负债率高达99.8%。

  

第一家成功上市的长租公寓青客,其招股书显示,截至2019年6月30日,青客租出的65.2%房源租金是由分期租赁贷款支付的。“我还活着!”2019年11月5日,青客在纳斯达克完成IPO之后,创始人兼CEO金光杰回国之后对同行说。

  

Fastdata极数的调查显示,在近三年的时间里银行住房租赁授信突破1.2万亿元,企业住房租赁类ABS债券发行超过1370亿元,在2019年前十个月以来创投资金对于长租公寓的融资将近120亿元。

  

不论是头部企业,还是小型中介,都面临着相似的困境,重资产、回报周期长等,致使长租公寓资产负债率居高不下。亿翰智库的分析报告称,疫情的到来,将会加剧长租公寓资金流紧张的局面。

  

长租公寓资金链困局:小阳春消失,“空置率低于10%才能生存”行业寒冬期延长

如何活下去?

  

如何生存,或许会是长租公寓2020年最重要的议题。

  

“长租公寓的回报率最高不超过1%”,SOHO中国董事长潘石屹曾表示,“租房的价格再翻一番还是亏本的,赚钱的事情去做,不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样,以烧钱为荣,这是一条不归路。”

  

尚在发展迭代阶段的长租公寓,又面临着疫情的考验。

  

春节前是长租公寓租房淡季,此时公寓行业空置率一般都在20%以上,一般在春节后迎来“入住潮”,受疫情影响各地区“入住潮”相应推迟。之前自如曾公布全国已经有100万间房子,以20%的空置率计算,20万间房一个月甚至更久的空置率,造成的损失足以压死一只骆驼。

  

“长租公寓面临‘倒春寒’,”易居企业集团CEO丁祖昱表示,“疫情对长租公寓运营商的影响是多方位的,包括复工延迟导致空置率上升,租金、员工薪资等成本增加,租客违约等。行业的寒冬期被延长了。”

  

“对于长租公寓来说,想要长远发展,核心还是稳健运营,管好资金链。”严跃进表示。

  

长租公寓的诞生解决了房屋品质不好、中介服务差、行业规范化等一系列问题,满足年轻租户的市场需求。在严跃进看来,“长租公寓是被市场认可的商业产物,尤其是一些装修不错的长租公寓项目,租赁情况还是不错的。当然长租公寓目前的压力在于,账算不回来,相应带来资金风险。这也是此类公司需要反思的地方。”

对于资金紧张带来的风险,2月14日,新派公寓创始人王戈宏与优客工场创始人毛大庆,针对目前长租公寓和联合办公遇到的难点,共同呼吁国家能够设立100亿-200亿的“中国租赁产业专项扶持基金”,对合格的租赁性企业用低息长周期贷款进行支持。

  

丁祖昱表示则建议长租公寓与业主争取租金减免,“长租公寓企业可与业主进行减免租金的谈判,争取相应的免租期及租金支付后置支持。’倒春寒’之下,长租公寓首先要做的就是活下去。

来源:8号楼工作室
撰文:刘娜

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