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有降温,也有回暖!2019房地产市场会有大波动吗?

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有降温,也有回暖!2019房地产市场会有大波动吗?

2019年的春节,楼市有点惨。

“楼市降温、市场趋于理性”成为媒体使用最多的词汇,毕竟很多楼盘为迎接返乡置业群体,打出了春节期间“不打烊”的广告,但是售楼处的冷清还是让这个春节不太好过。

而对于房地产商们而言,低迷的情绪则是反应在了销售数据上,春节前后房地产企业公布的一月份销售数据显示,30家房企的1月份销售业绩合计同比下滑了12%。

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怎么就“腰斩”了?

一月份,房企的销售遭遇到了寒流,这是数据给我们带来的直观感受,而无论是市场还是媒体,目光都放在了TOP房企的身上,“碧恒万”的数据不免要被拿出来仔细审视,尤其是龙头房企碧桂园(2007.HK),一月份的数据也显得有点不如预期。

根据碧桂园在港交所披露的1月份运营数据,330.7亿的销售额与2018年1月份691.6亿的销售额相比,同比的降幅就达成了“腰斩”。

等等,好像有什么不对。哪里不对呢?数据不对。

根据碧桂园2018年1月份的运营数据,“本集团连同其合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约人民币691.6亿元”,而在2019年1月份的数据公告中的表述,“本集团连同其合营公司和联营公司,共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元”。

一个是全口径的销售数据,一个是权益销售数据,两个并不对等的销售数据相比较起来,其中的差距自然也是天壤之别了。

事实上,这种变化在2018年中旬就已经体现出来了,2018年6月份的数据,是碧桂园最后一次公布全口径的销售数据,在此之后,公布的数据均为权益销售数据。

在2018年8月3日召开的碧桂园媒体沟通会上,碧桂园总裁莫斌表示,“从现在开始,碧桂园对外均是公布权益销售额,这是导向问题,碧桂园要做自己的事,不要搞虚的,要做有质量的发展,不片面追求发展规模,这是对社会的承诺,对自己的承诺”。

显然,外界对“做自己的事”的碧桂园的变化还并不习惯,不然也不会产生“腰斩”之说。

不过虽然碧桂园没有公布自己全口径销售数据,但是克而瑞对全国32家房企的监测数据显示,2019年1月份,碧桂园的全口径销售额为460亿,同比降幅为33%,并未腰斩,而与此同时我们也可以看到,万科的同比降幅也达到了29%,恒大降32%,华夏幸福更是达到了38%。

但是,即便形势如此,作为Top3的碧恒万单月业绩均超过400亿,也就是说,碧桂园基本上与房地产业整体保持着同步,目前仍处于领先地位。

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地产冷暖

进入2019年,房企的销售情况实际上还是延续的是2018年下半年的风格,增速放缓,市场相对低迷的状态,但是在“因城施策”的房地产调控的指导方针下,各地的房地产政策又显示出了些许的不同,在总体上是显示出了逐步宽松的状态的。

▌2019年的市场状况如何呢?

如果从数据面上来看,单月的销售量并不太能判断出全年的房地产形式,是冷是暖还需要时间的检验,但是从政策面上来看,2019年的的房地产市场波动不会很大,尤其是“房住不炒”日趋严厉,保平稳仍是调控基调,对于分城市而言,政策微调的可能性更大,对于一些下行明显的城市而言,不排除政策再次放松的可能性。

而对于房地产企业而言,2019年也得到了一个比较良好的休整机会。

从2018年末开始,房企的融资环境有所回暖,房企发债获批审核的情况开始出现了好转,从2018年11月以来,房企融资已经连续三个月回升。

克而瑞的数据显示,2019年1月份,85家典型房企的融资总额为1060.8亿元,环比大幅上升50.3%,同比增长20.3%,创2017年下半年以来单月融资新高。

市场对于房企尤其是核心房企的信心在回升,当然对于核心房企来讲,营销、回款、偿债能力都还是在线的,而且中国目前的城镇化和现代化的趋势是不可阻挡的,城镇化催生出来的是一个每年10万亿的大市场,TOP房企更是城镇化的中坚力量。

而对于一些中小房企来讲,市场分化导致的倒闭或者退出则是在所难免的。面对这样的市场环境,碧桂园董事会主席杨国强在内部会议上也讲,“行业的波动是正常的,淘汰一些竞争力较弱的企业对于行业健康发展是长远有利的”。

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科技转型

杨国强还说,“如果全世界有10家公司做这个行业,因为各种原因要关门倒闭,我期望我们是最后一个倒下”。

这是杨国强的自信,而自信的底气则是碧桂园多年在杨国强的带领下发展累积出来的成绩,如今,杨惠妍已经调任碧桂园的联席主席,碧桂园多了一位“小杨主席”,两位杨主席掌舵,碧桂园更加明确了自己的方向。

杨国强也明确了未来碧桂园的三个重点:地产、农业、机器人,碧桂园要全面提升自己的竞争力。

地产作为主业,也是碧桂园的核心竞争力的所在,即便在市场下行的区间内,碧桂园仍能保持住在业内的地位,这是有目共睹的。

作为碧桂园新领域的探索,农业、新零售、机器人将一起发力,凤凰优选作为农业新零售板块的代表,已经开始开始在市场崭露头角,而未来碧桂园也会有种子公司,将农业板块与乡村振兴和扶贫方面结合,积极推进。

而在高科技领域,机器人是碧桂园实现弯道超车的利器,尤其建筑机器人,是高科技产业的同时,还能够更好地服务地产主业,碧桂园方面已经在安排生产适合机器人使用的铝模、顶架、爬架、墙板,“机器人建房子”只是时间的问题。

1月21日,杨国强在碧桂园2019年度会议上,与同仁们分享了刚刚更新的《碧桂园是什么》,开篇即提出,“我们是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。”

如果把这个目标拆解开来,你会发现,在碧桂园的框架之内,“高科技”尤其显眼,这也是碧桂园想要争取的“提升核心竞争力”的关键所在。

尤其是目前,《粤港澳大湾区发展规划纲要》已经发布,其中“科技”作为关键词,在全文中出现了70多次,而作为身处粤港澳大湾区范围内的碧桂园来讲,这是一个将企业自身目标和区域发展战略目标结合的绝佳机会。

当然这也是碧桂园一直在做的事情,稳步前行的碧桂园,在新的赛道也要努力保持优势。

正如杨国强所说,“这个世界一定会给最具竞争力的企业开绿灯的,一路过去都是绿灯,尽管有的时候,那些道路不像高速一样好走”。

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原文始发于微信公众号(大猫财经):有降温,也有回暖!2019房地产市场会有大波动吗?

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